| 原来，嗅觉敏锐的投资大佬们正在悄悄把手伸向越南 海外投研报告-自由理财师

来源：自由理财师私募研究中心 ； 编辑排版：自由理财师（公号ID：FFA-360）
6月20日招行联手贝恩公司发布的一份《2017中国私人财富报告》的报告中，为机构和投资者了解当前高净值人群投资心态、投资行为、以及过去十年中国私人财富市场的变革提供了权威数据参考。
在国内各方都积极响应“房子是用来住的,不是用来炒的”的基调下，17年国内房地产市场又迎来新一轮的调控，限购、限贷、限卖、提高贷款利率等措施层出不穷，一线城市房地产再次成交冷淡；在去杠杆、限通道、赎委外的系列监管下，资本市场风声鹤唳，股债期“三国杀”。
存量资金如何投资，大类资产如何配置？成为当前高净值人群及机构投资者的困扰。我们调研时发现，一些嗅觉敏锐的投资大亨们早已看到发展中国家的海外房产配置的价值洼地。
今天自由理财师私募研究中心将结合最新市场敏锐的风向标，对越南房地产市场进行了考察，下面是我们出的一份详尽考察报告，供投资者、机构、市场参考。
越南房地产投资市场投研报告全文如下：
越南，一个高速发展的国家，一个GDP增速可能超越中国，成为NO1的国家呈现在我们眼前。
初听越南，一般都会想到“越战”、“越南新娘”亦或是影帝梁家辉20年前主演的那部大尺度影片《情人》，若是脑海中仅仅存在这些印象，那你就显得稍有些不合时宜，作为不断发展、强大的“国民”，我们不仅要珍惜现有的繁荣昌盛，也要放眼全球、胸怀世界。
如今我们身边的这位看似不起眼的邻居，却是近年来亚洲最耀眼的明星，最具发展潜力的地方，最充满投资价值的区域，也像极了十几年前的中国。
▌越南，十年前的中国

▌重要历史事件时间轴

越南，位于东南亚的中南半岛东部，总面积约33万平方公里，海岸线长达3260公里；历史上，越南长期属于中国藩属国，公元1803年嘉庆皇帝赐国号“越南”，越南国名由此而来。1945年八月革命以后，胡志明宣布成立越南民主共和国，1976年改名越南社会主义共和国。
1986年开始施行革新开放，2001年越共九大确定建立社会主义市场经济体制；越南人以大米、鱼为主食，用筷子吃饭。越南人喜欢红色，视红色为吉祥、喜庆之色。
越南有2个特大型城市，首都河内为全国的政治文化中心，相当于中国的北京，胡志明市（西贡）为全国商业和经济中心，并且逐步发展为科技中心，类似中国的上海+深圳。
不论是历史上的宗藩关系，还是近代的政治经济制度，以及绵延千年的文化习俗，越南都无愧于“小中华”的美称。
▌经济长期稳定增长、人民生活水平提高

1978年中国实行改革开放， 近40年来经济不断发展，国际影响力持续提升。1986年越南学习中国实行革新开放，经济同样快速发展，GDP增速长期保持世界第三，大概率在6%-7%区间且运行平稳。
近年来中国人口老龄化加剧、产能过剩等问题突出，宏观经济增长将会长期保持L型，而越南经济增长势头强劲，在未来5到10年之内，越南GDP增速或将超过中国、印度，位居世界第一。通过10年前后中越GDP增速的对比分析来看，当前的越南GDP增速大概率对齐中国10年前增速廖晓琴，当前中国就是10年之后的越南。

近10年来我国人民生活水平不断提高，人均GDP增速也呈陡峭趋势，2016年人均GDP为8866美元，按照当前人均GDP增速，2017年中国人均GDP将有望破万。
目前来看越南人均GDP仅为中国的1/4,但是10年前后的对比分析来看，中越人均GDP匹配程度相对较高，中国人均GDP于10年之前爆发，同样为集中力量办大事，同样为革新开放，同样是社会主义市场经济的越南，人均GDP的爆发或就在眼前。
▌劳动力资源丰富，城镇化发展空间大

越南是一个年轻的国家，近1亿的人口中约有70%年龄为15~64岁，约60%的人口为15~55岁。中国人口老龄化问题逐渐加剧，15-64岁人口比重逐年下行且趋势明显，2010年人口占比达到最高峰为74.5%，2016年下行到72.5%，反观越南自2006年以来15-64岁人口占比逐年增加，且增加速度呈现小幅上行，预计未来5-10年越南15-64岁人口占比将会达到72%左右。
近年来国内劳动力成本提升高陵人才网，人口红利逐渐消失，外资投资建厂意愿减弱，产业转移明显，而具有丰富劳动力资源的越南却越来越得到国际投资家的青睐。
越南当前的人均工资仅为国内的1/3,当前越南工资水平就是10年前的中国水平，未来10年必是越南人均工资不断提高的10年，必是越南人民奔小康的10年。

越南是一个城镇化发展潜力巨大的国家，当前越南城镇化率仅为35%，相当于2000年时的中国，在越南大力引进外资，大力发展基建，大力推荐城市化建设之际，越南的城镇化水平将会逐年增加。
▌进出口结构优化，对外经贸迅速发展

近年来越南积极参加国际自由贸易组织校傲江湖，不论是APEC（亚洲太平洋经济合作组织）、AEC（东盟经济共同体），还是WTO（世界贸易组织）、TPP（环太平洋伙伴关系协定）；2018年的EVFTA（越南—欧盟自贸区）将生效，报道称，EVFTA生效后，越南将有86%的商品出口欧盟享受零关税，相当于越南对欧盟出口额的70%。
越南积极对外开放使得越南外资利用和进出口结构不断优化，2016年越南获得158亿美元外国直接投资（FDI），较2015年增长9%，外商直接投资净流入也超过100亿美元；越南出口结构也由10年前的原油、大米、等农业资源主导优化为手机及零部件、电子机械等工业品主导。

近年来中越经贸、政治往来密切，中国已连续十二年成为越南第一大贸易伙伴，最新数据显示 2016年，中越双边贸易额达到982亿美元，再创历史新高，中国自越南进口371亿美元，同比增幅高达24.5％，向越南出口611亿美元。
越南已经超过马来西亚成为我国在东盟中的最大贸易伙伴。因经济体量有较大差异，目前越南进出口总额相较中国仍然较少，不过对比10前后增速数据，当前越南进出口总额增速走势与10年前中国增速走势极其相似。
▌互联网通讯业发达，出行交通偏好摩托车

越南移动手机渗透率高达140%，达1.40亿台；智能手机数2200万+，智能手机普及率23.25%。OPPO、小米、魅族等国产品牌在越南比较火爆。
越南的互联网普及率在逐年攀升，2015年为53%。越南的网民主要集中在15岁-35岁之间，移动互联网普及率34%左右，75%用户为男性，为东南亚整体最高值。相较中国55%左右的互联网普及率，110%左右的手机渗透率越南互联通讯市场较为发达。
因越南城市的公交少，单行道多，而且街巷较窄，越南人民多选择摩托车代步，人均汽车拥有量仅为3%。作为名副其实的第一摩托王国，虽然庞大数量的摩托车几乎堆满任何大城市，但是越南人摩托车车技娴熟，出行必带头盔，认真遵循交通规则，很少发生交通事故。此外，穿着时尚、身材娇媚的越南摩托车女骑手更是一道亮丽的风景线雷克小流氓。
此外，越南人均汽车拥有量较低，仅为3%，相较中国20%的人均拥有量，越南汽车行业发展潜力巨大。
▌胡志明市，越南的上海

●东方巴黎，旅游胜地：

胡志明市，旧称“西贡”，曾长期作为法国殖民地，十九世纪末为东南亚著名港口和米市，1955年后为“南越”首都，1975年，“北越”统一全国后，为纪念越南共产党的主要创立者胡志明，便将西贡改名为“胡志明市”。
法国殖民时期，西贡是欧洲人踏上这片土地的第一站。法国人在这里用心经营，市内遍布着法式建筑，也把法国式的生活习惯和情趣烙印在西贡的举手投足之间，被称为“东方巴黎”。
胡志明市著名的景点繁多，如位于市中心的最热闹繁华之处的地标建筑——圣母玛利亚天主教堂（图2）；如建于19世纪末陈礼燕，大厅内装饰华丽，极富古典气息的哥特式建筑——中央邮局（图3）；如深具历史纪念意义的，曾作为法国驻越殖民地总督府、“南越”总统府所在地——统一宫（图4）。
●四通八达，往来便捷

胡志明市为越南南方最重要的交通枢纽，有越南最大的内河港口，可停泊5万吨级货轮，年吞吐量可达400万个标箱，约占全国集装箱吞吐量的45%。铁路可通往国内其他大中城市，公路也可以通往全国各地，经公路或水路可通往柬埔寨和老挝。
新山一国际机场为全国最大的机场，年均客流量约2200万人次，作为胡志明市的空中门户，新山一国际机场主营国内、地区和国际定期的客货运航线，通航至欧洲、东南亚、南亚、北亚和亚太平洋地区，为超过25家的航空公司服务。由于该机场容量趋于饱和，越南政府拟在毗邻的同奈省新建隆城国际机邓兰秀波儿场，总投资80亿美元，拟建成国际中转空港。

胡志明市现今正在进行重要的城市改建和基础设施建设，城市规划在进行重新设计和布局，基础交通设计建设、卫星城建设正逐步推进。
最引人注目的是市内6条地铁和轻轨线的规划建设，其中轻轨1号线（地铁规划图中红色线）已经动工，1号线将连接市中心到第2、第9区、Thu Duc区以及高新开发区，预计2020年建成运营。其他线路建设预计要在未来10年完成。2020年的城市规划已经确定，第2、4、7区离市中心较近、且有大量未开发土地以及外国人集中居住等优势将建成新的住宅项目。
●经济龙头，开放前沿

胡志明市是越南的经济贸易中心也是最大的城市，面积2095平方公里，人口约1200万，不到13%的人口却创造了越南近20%的GDP。
近年来在越南全国总体经济稳定增长的大背景下，胡志明市承接了全国经济发展龙头势头，绝大部分经济指标均超额完成，巩固了全国经济中心地位。
具体经济结构层面，2016年数据统计，胡志明市全年地方国民生产总值（GRDP）1024万亿越盾（约454亿美元），人均GRDP达到1.215亿越盾（约5428美元），创5年来最大增幅。全年出口额318亿美元，章慕良同比增长5.2%，若不计原油部分，全年出口额292.3亿美元，同比增长10%。
中国位居胡志明市出口额第二位，出口额53.9亿美元，同比增长38.7%。全年进口额378.6亿美元，同比增长12.4%，中国位居胡志明市进口额首位，进口额78亿美元，占进口总额的23.7%。（数据来源：中国驻胡志明市总领事馆）

作为越南全国经济龙头，近5年数据表明胡志明市经济增长幅度平均约为全国的1.6倍，人均GDP平均约为全国2.3倍爱鹤失众。对比上海经济数据，2000年到2004年上海市GDP增速平均为全国的1.28倍，上海市人均GDP平均为全国的3.7倍。近年来胡志明市的强劲发展和2000-2004年的上海是何等的相像。
▌价值洼地，投资可选

2011-2013年期间，越南房地产泡沫破裂，房地产价格平均下跌30%，胡志明市更是下跌50%以上，但其普通住宅楼价格仍维持1300-1500美元/平方米。
2014-2015年期间，一方面，越南政府对银行金融系统进行整顿，一些小银行被合并重组韶华舞流年，有效解决因房地产泡沫破裂导致的坏账增加，金融风险凸显等问题。
另一方面，在经济金融逐渐复苏之时越南政府决议再次启动房地产市场。2014年越南政府推出30万亿越南盾的一揽子购房计划，支持贫困者、国家公务员贷款购房，国内需求猛增；2015年7月，越南新修订《住房法》允许外国投资者购买越南房产。随着这两大政策的颁布和实时越南房地产市场开始复苏，房地产市场量价齐升。

据最新市场统计，胡志明是高档住宅平均价格为5000~6000美元/平方米，普通住宅平均价格2000美元/平方米，学区房平均价格2500~3500美元/平方米，正在开发期房平均价格1500~2200美元/平方米。随着越南的开放程度不断提高、经济不断发展，外企投资将会逐年增加，对中高端楼盘的需求将会持续增加。

胡志明市房产最大的优势就是相对较低的房价和极具竞争力的租售比率，平均房价约为2200美元/平方米，远低于东南亚其他主流城市的价格，中高端房产均价约为马尼拉房价的一半，也低于柬埔寨的房价。相较世界各国主要城市，胡志明市房屋租金收益率较高巴黎爱墙，约在6%-7%。
租房需求方主要为外企职工、城市高级白领、来胡志明市旅游人员，租房需求较为稳定，房屋出租率常年稳定在90%左右。

以靠近主城区一区的Binh Thanh区房屋租售为例，一套75平方米公寓，平均售价15万美元，对外出租800美元/月，每年收益0.96万美元，房屋租金收益率为6.4%，约15年收回成本。（数据来源：VIPorperty）
▌报告结尾
若看好未来越南的发展潜力，看好胡志明市的龙头带动作用，那么现在的胡志明市倒是一块投资洼地。如果你错过了十年前的大上海，希望现在的胡志明市这块洼地可以抓住机会。
此外，投资总是风险和收益相匹配的，无论是越南整个市场投资还是胡志明市房地产投资，投资者同样需要具备风险意识。建议广大投资者可以深入当地多考察、多了解、多学习，本文的投资报告可以适当借鉴，只提供一种投资思维，具体的投资行为还需要个人结合自身实际情况具体问题具体分析。
注：研究报告数据来源wind资讯、第一太平戴维斯、中国商务部、VIPorperty、自由理财师私募研究中心。