【大咖】潘石屹：房地产市场越来越畸形，房价要跌，你信吗？-腾讯房产


潘石屹喊话房地产市场
今天的房地产市场一天比一天畸形，已经违背了基本的常识。
——潘石屹

4月10日，潘石屹深夜在微博发文直言中国房地产市场畸形，房价应该回归理性。在近10分钟的视频里，他用不太流利的甘肃普通话，旁白了快2000字的解说词。


视频里的“畸形”、“吸毒”、“房奴”等字眼看上去字字戳心，但微博发布不久就404了。
我们先看一下潘石屹在视频里提到的一个主要观点，看过这个视频的人应该都有印象，视频中用大量的高端城市建筑，强调房价已经脱离租金回报率太多了，政府应该想办法解决。


潘石屹认为，正常的租金回报率是银行贷款利率再加1%-2%，目前银行的贷款基准利率是5%，所以租金回报率是在7%-8%才正常，长期来看，当租金回报率低于银行贷款利率时，说明房价太高了、会跌，反之就说明房价太低了、会涨。
中国的租金回报率是怎样的呢？以北京为例，现在办公楼的租金回报率大约是3%，住宅的租金回报率不足1%。远远低于银行贷款利率，所以，潘石屹得出的结论是“房价太高了、会跌、房价畸形不正常！”
看到这，相比很多人肯定说，对对，潘总说的没毛病，房价看来真的要降了。

潘石屹的几次房价公开预测
对于潘总的预测，我一直都不太看好，他说了那么多次的房价下跌，然而结果呢？啪啪啪......我们来回顾下他的公开发言：
2007年——潘石屹：房价两大隐忧已出现，下跌现象已有表露。
2010年——潘石屹：土地比房子贵，房价如果一直维持不现实！
中国的市场处在大的泡沫中间，土地在过去一年半时间里，比房子贵，就是面粉比面包贵。（与任志强认为开发商手头资金宽裕不同）我觉得开发商的资金很紧张自杀空间，这轮调控让很多开发商手中的活钱变成了死钱。从这点来看，房价要跌。上海和北京的房租回报率非常低，只有1%，全球平均水平是7%到8%。在这种泡沫情况下，房价能够一直维持不现实。
2013年——潘石屹在其微博中评论不动产登记“是好政策，如果今年实施，房价马上会跌”。
2014年——潘石屹：中国房地产是泰坦尼克号，就要撞到冰山
2015年——潘石屹：房价还要降，年轻人不要买房
SOHO中国的董事长潘石屹，曾在一次访谈表示，目前全国人均住房面积已经近40平方米，整体而言鸡蛋涂鸦，中国已经不缺房子了
其实上面的潘总言论并不能说明问题，这次的发言，潘总提到了租售比，今天我们就简单聊聊。

中国房产市场的租售比怪象
问：中国的房产市场租售比低不低？
答：低
问：中国房产市场租售比正不正常？
答：不正常
问：中国的房产租售比是不是远低于世界水平？
答：是
结论在这了，那后面还看个p啊，潘总说的对！不接受后续的任何反驳！
但是，中国房产市场租售比不正常，是不是就代表这数据是真实的呢？
我们先来看看，什么是租售比。
租售比简言之即是房屋租金与售价的比例，具体指的是每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。
最常用的一个公式就是：租售比=每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价= 月租金/房价。
先看分子。我们知道，关于租金的统计，不管是统计部门还是租房网站上得到的数据都只是代表了城市租房的一部分，事实上，究竟有多少出租房是没有在相关部门备案的，这部分数据我们不知道，但可以肯定的是，这部分比例相当大。
比如，在北京的一些城中村里，有不少自家大平房的房主阿韦洛亚，会把房子打成3-5个隔断，或者占用部分胡同搭建出个带窗户的临时建筑，租给外来打工人员，一间8平左右的房子租金1000元，小广告贴出去很快就有一波一波的人来看房。这些违规的临时建筑一般在派出所或者相关部门并没有备案。
另外，除了没有备案的租房外，还有就是申报所得税上报的租金是不是真实的，这点我们依旧不知道，因此，在租售比的计算公式中，我们拿来当分子的数据是不真实，当然维尼琼斯，分子数据有偏差会影响最终的结果，但相对分母，这个误差相对会小。
接下来我们看分母部分。关于房价的统计，这部分数据主要来源于已下几个方面，新建商品房售价、年代久远的单位集资房及单位宿舍、未统计的小产权房及违规搭建、已建成十年以上的城市居民自建房，当然还有其他没包括在内的房价来源。
事实上，在统计房价的时候，我们主要统计的是新建商品房售价，其他几类的房价一般是被忽略的，而这部分被忽略的房价占比也很大，所以，作为可匹配分子的分母修正后的话房价会大大降低。
不管是分子还是分母，这都有很大的误差，单纯的用租售比来判断中国房价涨还是跌，这个是不准确的，中国有中国的特殊国情——租客本身不享有与房东一样的权利，这也是为什么就算国内租金收益低，但房价依旧持续走高的原因。
对于大部分租客来说，房子只是一个栖息之地，但对于房东来说，房租是他们其中的一项收益，他们更看重的还有其他因素，比如涨价的预期，比如附加的城市功能(医疗、学区等）、比如房子具有金融属性的共识。
还有一点，潘石屹在视频中所展示的影片主要是一线城市或者强二线，实际上三四线的情况完全不适用，为什么潘总这么着急要政府解决租金太低的问题呢？
稍微看一下SOHO中国的报表就会知道，这个公司在国内基本是吃老本，已经很久不怎么拿地了，反倒是在卖卖卖卢美美事件。潘石屹目前以及未来五年内，都没打算卖房，与此同时，蕾妮斯梅近几年潘总也在国内转型“轻资产”做起了共享办公，收租成为了他们主要的生意。
提高租金回报，这才是商人潘石屹微博喊话的动机。

82%以上城市房价依旧上涨
现在房地产市场房价走向是怎样的呢？
昨天傅丽人，地产情报站的一篇文章楼市最权威数据发布！82%以上城市房价上涨了里有最新的房价统计。
从统计局给出的3月份70大中城市新建商品住宅销售价格数据可以看出，在一系列的调控下，目前一线城市房价已经趋于平稳道明枫。
但从全国看，目前整体房价依旧处于上涨中，尤其是部分弱二线城市及三四线城市的房地产市场依旧火热。

今年前3个月70城市新房价格环比涨幅前5位
为什么目前一些二线及三四线城市房地产市场又活跃起来了呢？
通常每年的三四月份是楼市传统的“小阳春”，房企上年年底预留的销售任务会在年初的时间冲刺，销售带动价格涨一波，再有西安、武汉、南京、成都等二线城市抢人落户政策及三四线棚改刺激因素的叠加只字加一笔，引起了弱二线及三四线城市房地产市场的震荡。

总体来说，2018的楼市依旧以分化为主，一线及强二线在调控下，房价逐渐平稳，对于弱二线及三四线来说，如果你是刚需，该买还是买吧，少听预测多跑盘。
买哪些地方的房子合适？我们看大炮这么说。
许久没在大众视野出现的任大炮，最近通过刘春的微博给我们一个答案：限购区的房子最保值。

最后，祝大家周末愉快~
来源：地产情报站（dichanqbz）
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